買房子前停看聽:看房六大步驟

這是我當初寫的六大步驟,也許你的不盡相同。
但我要傳達的是:切記要有自己的節奏

買自己的房子會啟動巨大的幻想泡泡,但要花的錢又是此生最高點,讓人難以下決定。因此在巨大的幻想泡泡與巨大的債務之間,很容易大腦當機做出比平常水準差很多的決定。

我在看房時,用『凡事都可以專案化』來自我鼓勵,把關鍵書籍(Sway的黑心系列)與網路爬文後的資訊整理成七大挑戰與六大步驟。一直提醒自己:注意這個、注意那個,還不到下決定的時間,不要跳步驟。

前篇提到七大挑戰,這篇是我進入看房期之前,整理給自己的六大步驟,也許你的不盡相同,但請切記要有自己節奏。

上班族看屋有個大敵:仲介。

不是說仲介會欺騙你或者欺負你,而是仲介為了要成交,會一直有新物件要你去看(根據銷售心理學:如果他要給你看的房子不夠理想,就會再帶你去看另外兩間更不理想的房子,你就會覺得第一間可能是好選擇)。

最後我告訴自己『要先想清楚你要什麼,明確說出來。仲介才能變身好幫手』

以下就是我梳理該說清楚的六大步驟。

ㄧ:定目標、有四大條件「地點、大小、價格、格局」。

  • 地點:三年內工作地點都在XX區、未來也會往XX或XX為主。交通方式以大眾交通工具為主,希望能將上下班單程交通時間控制在一小時內,因此地點首選是捷運XX線或XX線周邊,以距離捷運站不超過一公里優先。
  • 大小:居住者X人,再考慮公設比,至少xx坪,也就是xx平方公尺。
  • 價格:鎖定XX萬元,也就是每坪XX萬元間。(價格 = 坪數 x 單價
  • 格局:不要地下室或公寓二樓、客廳朝西南、夾層屋

再打開看屋APP之前,我給自己先訂下的要求是「起碼地點跟大小要有概念吧」,然後就可以用條件搜尋有什麼符合考量的房子了。

看完後你手上應該有個少說三五間的房屋清單吧,在連絡房仲前,請記得下面這步驟。

二、查屋:你不想買到凶宅,或是水災屋,或者是海砂屋吧。

有人會叫仲介公司出具保證:保證沒有賣以上地雷屋,否則就退錢賠款點點點。這當然是個好方法,但我的青春小鳥一去不回頭,遇到麻煩事還要跟仲介公司來回處理實在惱人。

所以建議還是自己查查查,谷歌會是我們的好朋友。什麼你說此階段還沒有詳盡的地址?也沒關係啊,水災、海砂屋這種事情不會是一兩間獨有,是那整排都會遇到問題。

例如我用“內湖”“淹水”,就很容易看到這篇文章,知道至少大湖山莊街一帶是「淹水常態,不淹是老天保佑」,心裡有個底,看屋時候如果仲介跟屋主跟你說「從來沒淹水過」,這個人講話就可以打個折扣。

至於凶宅,請查台灣凶宅網,裡面也有訊息來源與可靠度標示。

房子裡有死過人這件事看你有多介意,不介意的人也可以用來殺價。然後如果是在屋內自然死亡的,這種我覺得不算凶宅啦,人有生就有死。

三、約仲介:要極力避免被房仲帶著跑消耗體力,做下錯誤決定

跑來跑去本來就很耗體力,老是進去陌生房子更是讓人壓力很大(還是只有我這麼草莓?)所以我當初最在意的就是這個了。我把自己在意的事情分兩件

  1. 看屋權:至少看四間我指定要看的,才看一間對方推薦的。若是首間就要我看非指定房,該房仲先扣分。
  2. 看屋時間:清楚讓對方知道自己可看屋時間(平日無法;週末避開早上十點跟下午五點;首選夏天下午三點或晚上九點,其次中午十二點,雨天看更好)。

為什麼要避開早上十點跟下午五點呢?據說這段時間是房子的蘋果光期間:不會太熱、濕氣也正好去光。

你要住個五年十年的房子,自然希望能看到它相對素顏的時候是嗎?所以盡量找熱死人的中午、西曬得要死的下午、快要睡覺的時段(看安靜程度,會不會還是人聲鼎沸)。

所有看屋建議都提醒你要在雨天看房,但是仲介不一定會配合啊(尤其是那種屋主還住在房子裡面的),所以儘早說明你的目標,仲介好幫你的忙。

另外,上班時間接到電話很惱人,所以我也明確告訴仲介「白天請拜託用簡訊跟我聯絡。電話我不接的」都說清楚,人家比較好幫你忙。

終於進入實體看屋了,有沒有很開心呢?請開心三秒就好了,仲介剛開始都會跟你說「看看就好,不急著做決定」,但看完後會立刻進入下一步驟「你要下斡旋嗎?還有其他人在搶喔」。

為了避免被心理戰術影響,請記得自己得做下面這些功課喔。

四、首看:分成虛擬看屋根實體看屋,實體看屋請記得帶小工具

  1. 虛擬看屋:先研究從該屋走到捷運站的路線、垃圾清運時間(最晚幾點)、附近可加分的公共建設(公園、運動中心),可能扣分的社區環境(宮廟)
  2. 實體看屋:準備看屋小道具(彈珠、羅盤、雨傘、亮燈小插座)
  • 望、房子的天花板跟地板,是否用裝潢掩蓋壁癌,地板是否平整
  • 聞、走樓梯看社區環境以及排氣狀況、大挑戰是打開浴室天花板看管線間通風是否有接通,廚房抽油煙機是否有接通、沖馬桶看水流強度、開水龍頭看水管有無鏽蝕
  • 問、水塔清洗頻率、垃圾清運時間(確定真房東或真住戶),看垃圾集中場是否乾淨、日出日落方向、公共電費、停車、天然氣
  • 切、敲牆壁,看是否是真隔間,尤其注意臥室牆壁,假隔間隔音效果不好;摸紗窗,了解落塵以及油垢、220V插座在那些地方

我住過整個大樓管線間的排氣處理不太好的房子,但實際要問說怎樣看才避得掉這問題其實很沒有知識。Sway提到他會打開浴室天花板,或者是去看管線間等等。能做到這一步的人請讓我向你致敬。

總之,首看的兩大重點是「找問題、合眼緣」。房子住久了一定會有問題,要住到好房就要在你跟房子培養出感情之前,先看看缺點有哪些,有了這些是不是還受得了。

我覺得個性越謹慎、越注重細節的朋友在這些地方觀察力越好。所以如果你有這樣的朋友,請他陪你去看房吧。

如果看房時候你又累又渴,根本無法做上述考慮呢?那請盡可能地拍照,不是拍拍格局而已,是拍每個角落、每個角度。回家可以慢慢看,找朋友一起看。

五、再看

二輪看屋找人陪(朋友、父母、風水師),主要看格局有沒有大破綻。畢竟再怎麼努力看,想買房的那個人頭上都有夢幻大泡泡,可能會鬼遮眼。請比較冷靜的重要他人幫你看看,才能知道是結實的好泡泡,還是一戳就破的爛泡泡。

六、出價

通常看到二輪後,除非你有選擇困難症,否則也該出價了。有人建議直接把屋主開價砍15%,也有人在競爭壓力下不敢砍價。

我的建議仍然是,不要開你之後會後悔的價格。有兩個參考方式

  • 問銀行:問銀行願意讓你貸款多少。如果屋主開價一千兩百萬,銀行卻只認為這房子鑑價只有九百八十萬,甚或這房子根本不能貸款。那表示你得要有好~~~多的自備款,還有將來脫手的時候,買你房子的人也會這樣砍價。所以務必確保銀行的鑑價跟你要開的價格相當,還有可以貸款給你足夠比例。
  • 用實價登錄網站:這基本做法就不用說明了,很多人會提醒實價登錄網站有這個那個小缺點或會價格亂報,不能完全參考。也沒關係,總之是有個參考值。

結論:

看房子時候,時間跟體力是珍貴資源。其他人會用優惠貸款額度快沒了、很多人在競爭等等理由一直催你在體力值不夠的緊急狀況下出直覺反應決定。若是看了幾輪都沒有適當的,也會讓人心灰意冷,乾脆隨便選一個。

我寫下六大步驟後,經過計算覺得看十個月就會找到房子了。怎麼說呢?出價五次之內總會有一間買成吧,然後回推首輪跟二輪看屋。

首輪看屋5*二輪看屋3*出價斡旋5=45,看屋四十五間之內完成購屋。

每月看屋數量約在4-6之間即可在8~10個月內找到房子。

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